Bij een nieuw bestemmingsplan is de gemeente verplicht ook een exploitatieplan vast te stellen wanneer bijvoorbeeld het kostenverhaal rond nieuwe bouwplannen niet anderszins is verzekerd. Bij dat exploitatieplan behoort een exploitatieopzet. Dat is een tariefberekening die leidt tot een bijdrage. Die moet een particulier betalen als financiële voorwaarde bij de bouwvergunning wanneer er niet is gecontracteerd met de gemeente. In dat exploitatieplan is de inbrengwaarde van de in te brengen grond van groot belang. Eigenaren betalen immers mee in het totaal van de kosten (inclusief inbrengwaarde), maar krijgen die inbrengwaarde ook weer vergoed. Die inbrengwaarde wordt langs taxatie bepaald en we komen daar veel begrippen tegen: werkelijke waarde nu, werkelijke waarde bij toekomstig gebruik, volledige schadeloosstelling bij onteigening, transactiewaarde, vergoeding voor persoonlijke rechten, zakelijke rechten en vele andere.

De opbrengstpotentie in een plan moet marktconform bepaald worden. De hantering van het begrip marktconformiteit bevat vele voetangels en klemmen. De gemeente kan niet zomaar de eigen uitgifteprijzen hanteren als opbrengstpotentie. Onafhankelijke taxatie van de grondwaarde kan een trefzekere oplossing bieden. Er zijn ook complicaties: hoe gaan we om met bepaling van de opbrengstwaarde voor incourante bestemmingen, de waarde bij inbreng van bestaande openbare ruimte, de grondwaarde van sociale woningbouw en dergelijke?

Voor een eigenaar is het verschil tussen de inbrengwaarde van het eigen perceel en de opbrengstpotentie van dat eigen perceel de maximale bijdrage in de gebiedsontwikkeling bij een exploitatieplan. Vandaar dat gemeenten, eigenaren en ontwikkelaars adequate kennis moeten vergaren over de bepaling van de waarde en de toepassing van waardebegrippen.

< Terug naar de opleiding Grondexploitatiewet